縱觀世界大國博弈、國力增長、經(jīng)濟(jì)走勢、社會(huì)發(fā)展，中國始終保持戰(zhàn)略定力，時(shí)間仍在中國這一邊。

近月來，由于疫情、俄烏沖突等內(nèi)外復(fù)雜原因，一些人對宏觀經(jīng)濟(jì)未來的預(yù)期受挫，尤其是對房地產(chǎn)業(yè)的未來信心不足。事實(shí)上，一些城市的房地產(chǎn)政策顯現(xiàn)放松跡象，房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)。世界主要國家房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用不可小覷。近年來美國房地產(chǎn)對GDP的直接貢獻(xiàn)約為12％，而中國房地產(chǎn)對GDP的直接貢獻(xiàn)約為7％，貢獻(xiàn)的潛力仍很大。筆者認(rèn)為，在“房住不炒”的長期政策堅(jiān)持下，中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)離不開房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

2022年下半年呈弱復(fù)蘇局勢

4月29日，中共中央政治局會(huì)議明確強(qiáng)調(diào)“以實(shí)際行動(dòng)迎接黨的二十大勝利召開”。從這個(gè)角度看，二十大期間經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會(huì)得到政策等方面的強(qiáng)力保障。平穩(wěn)健康的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國泰民安的社會(huì)環(huán)境、風(fēng)清氣正的政治環(huán)境，是全黨全國最核心的政治任務(wù)。

在迎接黨的二十大勝利召開的背景下，中國穩(wěn)步提升經(jīng)濟(jì)刺激力度。4月16日，財(cái)政部高級(jí)官員在2022清華五道口全球金融論壇上表示，“更多政策組合在研究和儲(chǔ)備中?！?月25日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步釋放消費(fèi)潛力促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)的意見》，全面促進(jìn)消費(fèi)。4月26日，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第十一次會(huì)議提出，適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施投資。5月31日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于印發(fā)扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施的通知》，部署實(shí)施一攬子針對性的調(diào)控措施，大力紓解企業(yè)困難，從多方面穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤。

不過，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之路并不平坦。在全球形勢不確定性增大，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力的背景下，中國內(nèi)循環(huán)復(fù)蘇之路難免受到外循環(huán)干擾，中國經(jīng)濟(jì)大體呈現(xiàn)弱復(fù)蘇局勢。美西方軍援使烏克蘭危機(jī)持久化，烏克蘭危機(jī)持續(xù)為美西方及全世界帶來高通脹、能源危機(jī)、糧食危機(jī)等一系列問題。俄烏雙方僵持不下，烏克蘭危機(jī)的發(fā)展可能將與印巴持續(xù)了數(shù)十年的克什米爾沖突類似。俄烏地緣問題長期化將嚴(yán)重影響糧食和能源等關(guān)鍵上游大宗商品的價(jià)格，持續(xù)擾亂國際經(jīng)貿(mào)聯(lián)系，拖累世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。美國拱火烏克蘭地緣沖突，最終遭到反噬，通脹創(chuàng)40年來新高，其他國家通脹水平同樣不容樂觀。高通脹背景下，美國加息使其他各國面臨資本外流和債務(wù)危機(jī)等一系列問題，拖累各國經(jīng)濟(jì)增長，但這卻助推資金向房地產(chǎn)業(yè)涌入。

中國宏觀形勢總體有利于房地產(chǎn)發(fā)展

一些人對中國房地產(chǎn)政策的理解是不全面的，看不到相關(guān)政策的多元性。2021年9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)提出，“維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。提出房地產(chǎn)“兩維護(hù)”之后，房地產(chǎn)政策逐步回暖。2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，在“房住不炒”的頂層理念下對房地產(chǎn)的表述偏向積極。

3月16日，國務(wù)院副總理劉鶴主持召開國務(wù)院金融委專題會(huì)議，提出關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，提出對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。5月20日，人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期LPR由4．6％下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4．45％。房貸利率下限的調(diào)整和LPR的下調(diào)有望進(jìn)一步促進(jìn)房貸利率水平的下降，從而促進(jìn)房地產(chǎn)銷售回暖。6月16日，國家發(fā)展改革委召開線上新聞發(fā)布會(huì)表示，鼓勵(lì)高質(zhì)量的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），形成示范效應(yīng)。

政策暖風(fēng)之下，房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)已顯示觸底反彈之勢。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年6月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額環(huán)比增長61．2％，反彈力度較5月進(jìn)一步加大。相較于2021年最后一批集中供地，2022年第一批集中供地溢價(jià)成交率、頂價(jià)成交率有所回升，底價(jià)成交率、流拍撤拍率有所回落。

與此同時(shí)也需要注意到，各城市土拍熱度明顯分化。2022年首次集中供地（22城與非22城），僅有深圳、杭州、上海等發(fā)達(dá)城市整體熱度較高，頂價(jià)成交率均超過20％，其余大多城市底價(jià)成交率仍然較高。房地產(chǎn)分化運(yùn)行還體現(xiàn)在新房與二手房之間的分化。由于爛尾風(fēng)險(xiǎn)等原因，二手房表現(xiàn)好于新房。

建設(shè)統(tǒng)一大市場將在長期推動(dòng)房地產(chǎn)均衡發(fā)展。4月10日，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見》（以下簡稱《意見》）正式發(fā)布，提出“健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地和勞動(dòng)力市場。完善財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤政策”。長期以來，住房用地存在空間錯(cuò)配，發(fā)達(dá)地區(qū)土地供應(yīng)緊缺，而欠發(fā)達(dá)地區(qū)房屋空置率高企?！叭说貟煦^”的機(jī)制將有助于實(shí)現(xiàn)土地等資源的合理配置和有效利用，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本，促進(jìn)各地住房市場的供需平衡?！兑庖姟诽岢觥皟?yōu)先推進(jìn)區(qū)域協(xié)作”。部分人群選擇在城市核心區(qū)工作，在周邊地區(qū)居住，區(qū)域內(nèi)交通、基礎(chǔ)制度等的一體化將夯實(shí)這一趨勢，進(jìn)一步推動(dòng)各城市房地產(chǎn)均衡發(fā)展。

房地產(chǎn)短中期發(fā)展審慎樂觀

“房住不炒”政策料將是頂層長期發(fā)展理念，仍將繼續(xù)發(fā)揮作用。2016年以來至今的歷次政治局會(huì)議，以及歷次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議多次提及“房住不炒”，房地產(chǎn)調(diào)控力度始終較大。炒房會(huì)帶來金融風(fēng)險(xiǎn)、擠壓居民消費(fèi)甚至影響勞動(dòng)力增長，最終影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性和持續(xù)性。因此，“房住不炒”更像是一種起到風(fēng)控作用的制動(dòng)措施，目的并不是抑制房地產(chǎn)發(fā)展，而是保障整體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)安全運(yùn)行。房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的過程理應(yīng)處理好“房住不炒”政策下的一系列調(diào)控要求。

短中期來看，中央政治局會(huì)議折射審慎樂觀基調(diào)。4月29日，中共中央政治局召開會(huì)議提出，“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策、優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，這兩句話是新提法。支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，意味著地方政府可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步放寬各類調(diào)控政策；優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，有助于房地產(chǎn)企業(yè)盤活現(xiàn)金流。

近期，在因城施策框架下各地相繼出臺(tái)房地產(chǎn)寬松政策。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，各地5月在限購、限價(jià)、補(bǔ)貼、落戶等方面出臺(tái)了超過180條寬松政策，推動(dòng)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

在基數(shù)明顯較低、疫情相對穩(wěn)定、寬松政策生效等的共同作用下，2022年下半年房地產(chǎn)運(yùn)行情況大概率將進(jìn)一步改善。

城鎮(zhèn)化潛力奠定房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展大勢。長期來看，城鎮(zhèn)化進(jìn)程將增加商品房需求尤其是改善型住房需求。世界其他主要國家的城鎮(zhèn)化率多超過80％，而中國城鎮(zhèn)化率約為65％（實(shí)際城鎮(zhèn)化率約50％），較大的城鎮(zhèn)化率提升空間為房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大潛力。同時(shí)也需要注意，按照主要國家發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率由較低水平發(fā)展到65％通常用時(shí)不到20年，而從65％發(fā)展到較高水平城鎮(zhèn)化率通常用時(shí)約50年。中國城鎮(zhèn)化率目前正處于瓶頸階段，進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)化率將會(huì)是一個(gè)漫長的過程，高質(zhì)量城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用更多體現(xiàn)為長期性、精細(xì)化。

改善型住房需求奠定房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展趨勢。中國已經(jīng)全面脫貧，正邁向全面小康；同時(shí)中國中等收入群體規(guī)模位居世界第一。以往的粗獷投資以及房地產(chǎn)的野蠻生長曾受爭議，隨著人口出生率增速放緩，以及全面脫貧后中等收入群體不斷擴(kuò)大，改善型住房需求將增加，進(jìn)而牽引房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，未來房產(chǎn)發(fā)展將實(shí)現(xiàn)由量向質(zhì)的轉(zhuǎn)變。在供給端，拿地就能賺錢的粗放年代已經(jīng)過去。提升服務(wù)理念、賦能品牌價(jià)值、將品牌定位做精做細(xì)做優(yōu)做出差異化，將是地產(chǎn)行業(yè)思考和努力的方向。把握人群偏好，精準(zhǔn)服務(wù)對象，將是房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分的大趨勢。

觀察房地產(chǎn)，關(guān)鍵看國運(yùn)，看多中國是房地產(chǎn)復(fù)蘇的底層保障?？v觀世界大國博弈、國力增長、經(jīng)濟(jì)走勢、社會(huì)發(fā)展，中國始終保持戰(zhàn)略定力，時(shí)間仍在中國這一邊?！爸袊鴥r(jià)值”正在重新被發(fā)現(xiàn)。中國品牌、中國服務(wù)、中國房產(chǎn)的價(jià)格仍處于被低估的位置。隨著后疫情時(shí)代的國門開放及相關(guān)開放政策，中國房地產(chǎn)將逐漸迎來“全球市場時(shí)代”。

文 ｜ 王文 中國人民大學(xué)重陽金融研究院執(zhí)行院長 許林 中國人民大學(xué)重陽金融研究院助理研究員

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