一考

　　貨幣政策還會放寬嗎？

　　在全國“兩會”后，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策仍然會以寬松為主，未來貨幣政策、稅收政策等方面有可能會繼續(xù)放寬，但對放寬尺度意見不一。

　　“與去年不同的是，2015年政府工作報告沒有提到抑制投機需求，強調(diào)支持居民自住和改善型住房需求。說明房地產(chǎn)市場中的投機需求已經(jīng)退熱，以前的調(diào)控政策對剛需和改善需求有一定誤傷。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，未來政策松動是一個大趨勢，但由于每個城市的情況不一樣，將會采取不同的松動策略。為了支持剛需與改善需求，央行還會放寬貨幣政策，繼續(xù)降準(zhǔn)降息。對于二套購房的，首付比例有可能下調(diào)，利率優(yōu)惠也有可能會加大。二手房買賣交易中涉及個稅、營業(yè)稅的優(yōu)惠幅度還會增加，這些都是有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的利好因素。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，政府對于改善需求的政策將會繼續(xù)松綁，特別是二套購房的首付比例將會降低，這一政策有可能在4月份出臺。二套購房首付比例的降低將會給一二線城市帶來積極的影響，因為此類城市的改善需求總量較大。但對于三四線城市影響不大，因為此類城市樓市的供應(yīng)已經(jīng)絕對過剩。

　　“未來我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策和發(fā)展環(huán)境整體將保持穩(wěn)定，不會大起大落。這對于房地產(chǎn)市場來說，無疑是個好消息。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說，在目前部分三四線城市庫存攀高、宏觀經(jīng)濟下行壓力持續(xù)的情況下，以穩(wěn)定為方向的樓市政策對于市場庫存消化是顯而易見的利好。

　　二考

　　房價會反彈大漲嗎？

　　在全國“兩會”后，房價會出現(xiàn)反彈大漲嗎？這是百姓在街頭巷尾議論最多的熱點話題。

　　“今年全國‘兩會’對我國樓市發(fā)展是利好的。像北京這樣的一線城市，房價已經(jīng)止跌回升，在兩會后將會出現(xiàn)微漲的態(tài)勢。”瑞穗證券亞洲首席經(jīng)濟學(xué)家沈建光表示，與一線城市房地產(chǎn)市場回暖較快相比，三四線城市的復(fù)蘇將會比較緩慢，房價上漲動力不足。這是由于此類城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量較大，消化過多庫存，需要一定的時間。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍說，“北京房價反彈大漲的情況不可能出現(xiàn)。未來北京房價將會穩(wěn)中有升。”在郭毅看來，北京房價分化還會加大。在“兩會”后，北京剛需市場房價上漲幾率不大。因為今年北京將會有三四萬套自住型商品房供應(yīng)，對于剛需市場的制約力強于去年，所以剛需市場房價難以大幅回升。北京改善型市場的房價將會出現(xiàn)供不應(yīng)求，價格上漲的情況。因為近兩年北京供地當(dāng)中能夠用于建設(shè)改善型產(chǎn)品的地塊位置比以前遠(yuǎn)了些，地價水平也比以前高不少，所以改善型老項目的性價比優(yōu)勢就會凸顯，部分改善型老項目的價格將會跟著改善型新項目的入市而有所上調(diào)。北京高端市場的價格將會攀升，今年將要入市的高端項目較多，單價有可能突破十四五萬元。

　　三考

　　樓市會再迎成交高潮嗎？

　　在政策暖風(fēng)之下，我國樓市會迎來新一輪成交高潮嗎？“房地產(chǎn)市場什么時候升溫，取決于新政策什么時候能夠落地。”郭毅強調(diào)說，現(xiàn)在兩會導(dǎo)向只能改變市場預(yù)期，但對于創(chuàng)造新增需求作用有限。等到新政策落地，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)實質(zhì)利好，成交量才會得到進(jìn)一步拉升。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析說，兩會后，在“因地制宜，分城施策”的思路下，各地政府都有可能出臺更為寬松的購房政策，從而刺激樓市復(fù)蘇。從這個角度看，各大城市成交量基本上都會面臨上升的態(tài)勢。不過，由于市場分化，一二線城市與三四線城市的情況會有所不同。一二線城市集中了全國主要的就業(yè)機會，在吸引人口等方面依然有優(yōu)勢，所以購房需求強勁，去庫存速度比較快，樓市成交量將會有一定幅度上升。三四線城市由于人口、產(chǎn)業(yè)和資金導(dǎo)入速度依然比較慢，去庫存壓力依然很大，所以樓市成交量上升空間不大。

　　胡景暉表示，北京樓市成交量已經(jīng)出現(xiàn)了同比明顯攀升，部分熱點區(qū)域如通州、大興等地方房價出現(xiàn)反彈。未來北京樓市成交量將會明顯好于去年。每年兩會后，北京樓市通常都會出現(xiàn)成交小陽春，但去年，北京樓市小陽春成色不足。從目前的政策環(huán)境看，今年北京樓市小陽春將會再次出現(xiàn)，比去年的成色更足。

　　郭毅還分析說，未來我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，主要依靠城鎮(zhèn)化發(fā)展，以前北上廣深一線城市吸引了大量外來人口，產(chǎn)生不少大城市病，比如房價過高等。隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展速度的加快，各個城市發(fā)展將會更加均衡，一些新涌現(xiàn)出的大中型城市將會分流外來人口，從而帶來新增購房需求，使得本地區(qū)的房地產(chǎn)市場得到發(fā)展。

　　四考

　　一線城市限購會放松嗎？

　　一線城市限購政策是否會放松，也是兩會期間較為關(guān)注的焦點。鏈家地產(chǎn)張旭表示，在因地制宜、分城施策的思路下，樓市低迷的城市仍然有可能出臺利好的調(diào)控政策。從去年開始出現(xiàn)的市場分化還會有所延續(xù)。一線城市的限購政策根據(jù)市場形勢有可能出現(xiàn)調(diào)整。但就北京來說，預(yù)計限購政策不會出現(xiàn)明顯的放松，但也存在局部松動的可能性。

對于限購政策的調(diào)整，張大偉與郭毅的看法基本一致。兩人均認(rèn)為，目前全國執(zhí)行限購的城市只有5個，其中以一線城市為主，一線城市直接取消限購的可能性很小，而通過居住證等繞道寬松的可能性較大。后續(xù)一線城市居住證制度的落地，將降低部分人購房資格的辦理難度，從而為限購松綁，使得這部分人可以在一線城市買房。

　　在寇海龍看來，由于一線城市需求量很多，所以全面取消限購的可能性不大，但是限購有可能會出現(xiàn)松動，比如北京有可能允許出現(xiàn)購買第三套房。“在限購政策放松的情況下，相關(guān)城市樓市有可能會面臨房價大幅上漲的風(fēng)險。從這個角度看，防范房價波動依然是今年房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要目標(biāo)。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說。

返回列表